Le secteur des centres de données atteint des sommets inédits, avec une demande anticipée excédant largement l'offre en construction. Selon CBRE, près de la moitié de la capacité de mégawatts en construction aux États-Unis sera déjà pré-louée au premier trimestre 2024. Cette demande précoce reflète un intérêt sans précédent pour des installations encore en chantier, laissant entrevoir une pénurie persistante malgré le boom de la construction. Les taux d'occupation restent faibles et les prix élevés, avec des augmentations sans précédent de 19 % en moyenne nationale au USA et de 42 % en Virginie du Nord, où se concentrent de nombreux centres de données. Cette tendance contraste nettement avec d'autres secteurs immobiliers, accentuant les défis liés à l'approvisionnement énergétique et à la demande croissante des centres de données, déjà gourmands en électricité.En 2023, le marché primaire des centres de données a enregistré une augmentation significative de l'offre, atteignant 5 174,1 MW, soit une hausse de 26 % par rapport à l'année précédente. La construction a également atteint des sommets historiques, avec 3 077,8 MW en cours de développement, représentant une augmentation de 46 % d'une année sur l'autre. Atlanta a connu la plus forte croissance dans ce domaine, avec une augmentation de la construction de 211 %, portant la capacité en construction à 732,6 MW. Les prix moyens mensuels demandés pour une capacité de 250 à 500 kW ont augmenté de 18,6 %, atteignant 163,44 $ par kW/mois au niveau national, avec une augmentation remarquable de 42 % en Virginie du Nord, la région affichant la plus forte hausse.
Parallèlement, l'activité de prélocation sur les marchés primaires est en plein essor, avec 83 % (soit 2 553,1 MW) des capacités en construction déjà pré-louées. Les fournisseurs de cloud demeurent les principaux locataires, mais l'essor de l'intelligence artificielle (IA) contribue également à une demande croissante. Malgré une légère augmentation du taux d'inoccupation global, maintenu à 3,7 %, le marché reste tendu avec peu d'options de relocalisation, incitant la plupart des locataires à renouveler leurs baux existants plutôt que de chercher de nouveaux espaces. Enfin, la disponibilité de l'énergie continue d'influencer davantage les décisions d'implantation que la géographie pour les opérateurs de centres de données.
Au cours du second semestre de 2023, la demande soutenue et l'offre limitée ont provoqué une hausse significative des tarifs demandés. Le tarif moyen requis sur les principaux marchés de la colocation pour une capacité de 250 à 500 kW a enregistré une augmentation de 18,6 % par rapport à l'année précédente, atteignant un niveau record de 163,44 $ par kW/mois. Les occupants en Californie et en Virginie ont été confrontés à des coûts opérationnels accrus, attribuables à des facteurs tels que l'augmentation des prix du carburant, des taxes et des tarifs d'électricité dans certaines zones locales.
Dans le but de répondre à ces défis, les opérateurs de centres de données orientent leurs investissements vers les sources d'énergie renouvelables et les pratiques d'efficacité électrique, notamment par le biais de technologies de refroidissement avancées. Bien que ces initiatives puissent engendrer des économies à long terme, elles nécessitent souvent des investissements initiaux considérables, ce qui pourrait entraîner une hausse des coûts pour les utilisateurs. Globalement, une disparité significative de prix persiste entre les installations nouvellement construites et les centres de données existants, tandis que les coûts de construction demeurent élevés, en raison notamment de pénuries continues de matériaux essentiels comme les générateurs, les refroidisseurs et les transformateurs, malgré des améliorations dans la résilience de la chaîne d'approvisionnement.
Taux de location moyen demandé et variation en % d'une année sur l'autre pour les marchés principaux
La forte demande des locataires, conjuguée à une offre historiquement basse et à une croissance soutenue des loyers, attire de nouvelles sources de capitaux vers le secteur des centres de données. Diverses options de financement par la dette sont disponibles auprès de prêteurs immobiliers, de fonds d'infrastructure, de financements de projets, de prêteurs TMT, de compagnies d'assurance-vie et d'autres institutions financières. Bien que le nombre de transactions de vente ait diminué, le volume total des ventes d'actifs de centres de données a augmenté d'une année sur l'autre, avec plusieurs vendeurs potentiels restant en retrait en raison des conditions macroéconomiques mondiales défavorables, de la volatilité des prêts et de l'expansion des taux de capitalisation.
L'intérêt accru des investisseurs, la présence de pipelines de développement robustes et un environnement de prêt plus stable devraient stimuler l'activité des marchés de capitaux en 2024. Dans ce contexte de taux d'intérêt plus élevés, le rendement de la dette et le ratio de couverture du service de la dette prennent de l'importance par rapport au ratio prêt/valeur. Ainsi, les niveaux d'endettement global sont ajustés pour répondre aux exigences des indicateurs de flux de trésorerie.
Digital Realty a annoncé plusieurs transactions majeures qui ont suscité un vif intérêt dans le secteur de l'investissement, notamment la formation d'une coentreprise de 7 milliards de dollars avec Blackstone pour développer des centres de données à Francfort, Paris et en Virginie du Nord.
De plus, la vente de participations dans plusieurs centres de données a été réalisée, dont celle de 80 % dans trois installations en Virginie du Nord à TPG Real Estate pour 1,3 milliard de dollars, ainsi que la cession de 65 % dans deux centres stabilisés à Chicago à GI Partners pour 743 millions de dollars, et celle de sa participation restante dans quatre centres de données Cyxtera à Brookfield pour 275 millions de dollars, ainsi que la vente de 80 % d'un centre de données sur mesure en Virginie du Nord à Realty Income pour 200 millions de dollars. En parallèle, KDDI a acquis le portefeuille de centres de données d'Allied Properties pour 1 milliard de dollars, tandis que Manulife Investment Management a finalisé l'acquisition de Serverfarm.
Croissance des réserves des principaux marchés de centres de données à partir de 2020
Les données transactionnelles sont restées limitées au second semestre 2023. Cependant, l'activité a augmenté au quatrième trimestre, avec notamment des ventes d'actifs suite à la faillite de Cyxtera et de nouveaux investissements de Brookfield. Bien que les coûts du capital restent élevés, la dynamique de l'offre et de la demande au niveau du marché continue de soutenir une forte croissance des loyers. Les propriétaires sont désireux de mettre fin à des baux sur des marchés où l'énergie est limitée afin de relouer à des prix plus élevés. L'augmentation de la dynamique des loyers du marché peut faire baisser les taux de capitalisation et créer des opportunités pour les actifs non stabilisés dont les contrats sont inférieurs au taux actuel du marché. Certains opérateurs explorent également des marchés mal desservis.
L'activité de prêt se poursuit pour les projets en cours de construction, en particulier pour les actifs pré-loués et stabilisés pour lesquels les développeurs et les opérateurs se sont engagés à respecter les calendriers d'achèvement afin de respecter les dates de début de bail promises. Les fournisseurs...
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