L’immobilier commercial connaît une transformation majeure avec l’émergence des centres de données comme locataires de choix. Cette tendance est alimentée par la demande croissante de services de cloud computing et d’intelligence artificielle, qui nécessitent des infrastructures robustes et sécurisées pour héberger des serveurs et des équipements informatiques.Autrefois lieu de travail pour les avocats et autres cols blancs, les 30 étages d'un immeuble de bureaux au début du boulevard Wilshire, dans le centre de Los Angeles, sont aujourd'hui remplis de câbles, de tuyaux, de refroidisseurs, de générateurs et d'autres équipements nécessaires aux fonctions en ligne.
« Nous sommes tous des consommateurs de centres de données », qu'il s'agisse de faire défiler les médias sociaux sur nos smartphones, de regarder des services de streaming tels que Netflix à la télévision ou de commander une livraison de nourriture pour chiens sur nos ordinateurs portables, a déclaré Maile Kaiser, directeur général des revenus de l'opérateur de centres de données CoreSite, le plus grand locataire du One Wilshire. « Tout le contenu que nous produisons est stocké dans un centre de données ».
La transformation numérique du One Wilshire, qui est sur le point de s'achever avec le départ récent de l'un des derniers locataires conventionnels, s'inscrit dans le cadre d'un boom immobilier plus large en cours.
L’immobilier commercial est en pleine mutation, et une des tendances les plus marquantes de ces dernières années est l’essor des centres de données comme locataires privilégiés. Cette évolution est principalement due à l’explosion des besoins en stockage et traitement de données, alimentée par la montée en puissance du cloud computing, de l’intelligence artificielle et de l’Internet des objets (IdO).
Une demande en pleine croissance
Alors que l'intelligence artificielle et le stockage sur le cloud occupent de plus en plus d'espace sur les serveurs informatiques, les promoteurs immobiliers aux États-Unis se lancent dans une course à la construction de nouveaux centres de données ou à la conversion de bâtiments existants en centres de données. Les besoins sont si importants qu'ils ont du mal à répondre à la demande, car les entreprises à la recherche d'espaces sécurisés pour leurs serveurs louent presque chaque mètre carré qui se libère. Les générateurs de secours à grande échelle pour assurer le fonctionnement 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 en cas de panne d'électricité sont rares.
Les centres de données sont devenus des acteurs incontournables dans le secteur immobilier. Selon un récent rapport sur le secteur publier par la société de courtage immobilier JLL, la demande pour ces espaces a atteint des niveaux sans précédent, avec un taux de vacance tombant à un niveau record de 3% à mi-année. Cette demande est principalement tirée par des géants technologiques comme Amazon, Microsoft, Google et Oracle, qui cherchent des emplacements sécurisés pour leurs serveurs. La pandémie de COVID-19 a également accéléré cette tendance, avec une augmentation significative du télétravail et de la consommation de services en ligne.
La construction de nouveaux centres de données atteint des « niveaux extraordinaires » en raison d'une « demande insatiable », selon le rapport.
« Jamais au cours de ma carrière de 25 ans dans l'immobilier, je n'ai vu une telle demande à l'échelle mondiale », a déclaré Darren Eades, courtier immobilier chez JLL, spécialisé dans les centres de données.
Les défis de l’approvisionnement en énergie
L’un des principaux défis auxquels sont confrontés les développeurs immobiliers est l’approvisionnement en énergie. La construction de nouveaux centres de données nécessite une source d’énergie abondante et fiable. Les marchés secondaires, où l’énergie est plus disponible et moins coûteuse, attirent de plus en plus d’investissements. Cependant, la pénurie mondiale d’énergie continue de freiner la croissance du marché des centres de données. Les centres de données sont également critiqués pour leur empreinte carbone, ce qui pousse les entreprises à rechercher des solutions plus durables, comme l’utilisation d’énergies renouvelables.
Alors que le taux d'occupation des immeubles de bureaux conventionnels est toujours en forte baisse en raison de l'effet de la pandémie de COVID-19 et que la valeur des biens immobiliers est en chute libre, les centres de données représentent une opportunité rare et mûre pour les promoteurs immobiliers, qui recherchent des opportunités dans les grands marchés tels que Los Angeles et les localités moins urbaines qui sont desservies par une énergie abondante et, de préférence, bon marché, nécessaire pour faire fonctionner les centres de données.
« Si vous pouvez trouver une source d'énergie pour construire un site, ils viendront », a déclaré Eades à propos des promoteurs.
Le développement a été multiplié par plus de sept en deux ans, mais le nombre de nouveaux projets s'est stabilisé au premier semestre 2024, ce qui pourrait indiquer que le réseau électrique américain n'est pas en mesure de soutenir un développement plus rapide.
Mais lorsque les projets en cours de construction ou prévus seront achevés, le marché américain de la colocation, dans lequel les entreprises louent un espace dans un centre de données appartenant à une autre société pour leurs serveurs et autres matériels informatiques, triplera de taille par rapport aux niveaux actuels.
L’impact de l’Intelligence Artificielle
L’avènement de l’intelligence artificielle et des technologies de calcul haute performance stimule encore davantage la demande pour les centres de données. Ces technologies nécessitent des infrastructures capables de gérer des densités de puissance élevées, ce qui pousse à l’innovation dans la conception et la technologie des centres de données. Les entreprises investissent massivement dans des solutions d’IA pour améliorer leurs opérations, ce qui nécessite des capacités de traitement de données accrues.
Selon JLL, avec la sortie du ChatGPT d'OpenAI en novembre 2022, les produits et plateformes basés sur l'IA sont devenus omniprésents du jour au lendemain. L'énorme puissance de calcul requise par l'IA générative a le plus grand impact sur le stockage des données, suivi par la croissance continue du cloud.
Les investisseurs immobiliers et les propriétaires sont attirés par le marché parce que la demande des locataires est élevée et qu'ils sont susceptibles de renouveler leurs baux après avoir supporté les coûts de mise en place des centres de données.
« Ils investissent dans leur espace et dans votre espace et ont tendance à rester plus longtemps », a déclaré Mark Messana, président de Downtown Properties, qui possède des bureaux à Los Angeles et à San Francisco. « Comme nous le savons tous, le marché des bureaux est un peu en difficulté, il est donc agréable de pouvoir compter sur des clients pour les données ».
Selon le fournisseur de données immobilières CoStar, les loyers du One Wilshire, par exemple, peuvent être deux fois plus élevés que ceux des nouveaux immeubles de bureaux du centre-ville.
Les serveurs, les lignes électriques et les équipements de refroidissement ont presque entièrement envahi l'immeuble qui était autrefois une adresse prestigieuse pour les entreprises. Des conduits électriques courent dans les cages d'escalier et des racks de câbles pendent des plafonds. Deux ascenseurs ont été enlevés pour que les cages vides puissent accueillir les conduites d'eau utilisées pour maintenir la température à un niveau suffisamment bas pour les serveurs qui produisent de la chaleur.
Le départ récent d'un cabinet d'avocats qui occupait l'immeuble depuis plus de 50 ans a permis de libérer cinq étages qui seront rapidement reloués à des locataires de données, a déclaré Eades, qui représente le propriétaire.
Les conséquences pour le marché de l’immobilier
La montée en puissance des centres de données a des répercussions significatives sur le marché de l’immobilier commercial. Les espaces traditionnellement occupés par des bureaux ou des commerces sont de plus en plus convertis en centres de données. Cette transformation peut entraîner une augmentation des prix de l’immobilier dans certaines régions, en raison de la forte demande pour des emplacements adaptés. Cependant, elle peut également créer des opportunités pour revitaliser des zones industrielles ou commerciales en déclin.
L'IA pourrait engloutir un quart de l'électricité produite aux États-Unis d'ici 2030Last year, Google and Microsoft data centers consumed more electricity than many countries did.
— Michael Thomas (@curious_founder) July 11, 2024
Wild. pic.twitter.com/YZIahr2wYn
La consommation énergétique croissante de l'IA suscite de plus en plus de préoccupations. Ami Badani, directrice du markéting chez le fabricant de puces Arm Holdings, a déclaré lors d'un récent événement que l'industrie doit rapidement trouver un moyen de réduire drastiquement les besoins énergétiques de l'IA. Elle invite à adapter cette technologie émergente à nos capacités actuelles en matière de production d'énergie pour l'empêcher de submerger nos réseaux électriques dans un avenir proche. Selon elle, l'IA pourrait engloutir un quart de l'électricité produite aux États-Unis d'ici 2030 si elle ne se défait pas de sa dépendance énergétique.
L'IA générative a une « demande insatiable » en électricité pour alimenter les dizaines de milliers de clusters de calcul nécessaires au fonctionnement de grands modèles de langage tels que le GPT-4 d'OpenAI.
« Nous ne pourrons pas continuer à progresser dans le domaine de l'IA si nous ne nous attaquons pas au problème de l'électricité. ChatGPT nécessite quinze fois plus d'énergie qu'une recherche traditionnelle sur le Web », a déclaré Badani lors de la conférence Fortune Brainstorm AI, qui s'est tenue à Londres en avril. Non seulement de plus en plus d'entreprises utilisent l'IA générative, mais l'industrie est lancée dans une course au développement d'outils nouveaux et plus puissants, ce qui signifie que la demande de calcul ne fera qu'augmenter, et la consommation d'énergie avec elle, à moins que l'on ne fasse quelque chose.
Lors de son intervention, Badani a donné des exemples concrets, notamment celui du générateur de vidéo Sora, pour illustrer la gloutonnerie de l'IA en matière d'énergie. Lancé par OpenAI en février dernier, Sora peut créer des clips vidéo super réalistes ou stylisés d'une durée maximale de 60 secondes en se basant uniquement sur les invites textuelles de l'utilisateur. Selon Badani, OpenAI utilise une puissance de calcul phénoménale pour l'entraînement de Sora. « Il faut 100 000 puces d'IA fonctionnant à pleine capacité de calcul et à pleine consommation d'énergie pour entraîner Sora. C'est énorme ! », a déclaré Badani.
En 2023, Google et Microsoft ont consommé chacun 24 TWh d'électricité, ce qui dépasse la consommation de plus de 100 pays, dont l'Islande, le Ghana et la Tunisie, selon une analyse de Michael Thomas. Si l'utilisation massive d'énergie se traduit par un impact environnemental considérable pour ces géants de la technologie, il convient de noter que Google et Microsoft génèrent également plus d'argent que de nombreux pays. En outre, des entreprises comme Intel, Google et Microsoft sont en tête de l'adoption des énergies renouvelables dans l'industrie.
Conclusion
La location aux centres de données est une tendance qui transforme le paysage de l’immobilier commercial. Avec une demande en constante augmentation et des défis énergétiques à surmonter, les investisseurs et les développeurs doivent s’adapter rapidement pour tirer parti de cette opportunité. Les centres de données ne sont pas seulement une réponse aux besoins technologiques actuels, mais aussi une promesse de stabilité et de croissance pour l’avenir de l’immobilier commercial.
Source : rapport de JLL sur les centres de données
Et vous ?
Quels sont, selon vous, les principaux avantages et inconvénients de louer des espaces commerciaux à des centres de données ? Comment pensez-vous que la demande croissante pour les centres de données affectera les prix de l’immobilier commercial dans les années à venir ? Les préoccupations environnementales liées à la consommation d’énergie des centres de données devraient-elles freiner leur expansion ? Pourquoi ou pourquoi pas ? Quels autres secteurs pourraient bénéficier de la tendance à louer aux centres de données ? Comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils se préparer aux défis énergétiques associés à la construction de nouveaux centres de données ? Pensez-vous que les centres de données pourraient devenir des locataires plus stables et fiables que les entreprises traditionnelles ? Pourquoi ? L’essor de l’intelligence artificielle et du cloud computing justifie-t-il l’augmentation des investissements dans les centres de données ? Quels sont les impacts potentiels de cette tendance sur les petites entreprises et les startups cherchant des espaces commerciaux ?